给博彩公司转账|为什么你会当韭菜?因为大部分刚需买房者的思维,都是错的

作者 匿名 发布时间 2020-01-08 15:36:22

给博彩公司转账|为什么你会当韭菜?因为大部分刚需买房者的思维,都是错的

给博彩公司转账,最近双十一,很多开发商顺势打折,这几天不少人问我,这个时候适不适合买房。

确实,这段时间不少楼盘开始打起了价格战争,这对于购房者来说,无疑是一个极大的诱惑。

但是也有很多朋友担心,我现在以这个“特价”买入,后期它会不会继续往下跌?

要知道,低价楼盘这种东西,买对了就是抄底,买错了就是陷阱。

先给大家讲一个故事,我有一个朋友,在2017年的时候决定买房,由于他当时手头不宽裕,多方考量之下,被一个楼盘推出的特价房源吸引了,在增城石滩买了房,当时买入的价格在每平1.5万左右。

现在2年过去了,那个楼盘目前售价1.2万/平。

那么,对于购房者来说,如何分辨“低价房源”是否值得入手?其实,这就涉及到刚需的买房原则。

刚需的买房原则

在说买房原则之前,问你自己一个问题:你买房是为了什么?

很大一部分人会告诉我,肯定是为了住啊!

那除了居住之外,你是否需要它给你带来额外的财富增长呢?每个人都希望自己200万买回来的房子,最后能以300万卖出。说白了,居住只是房子属性的一部分,房子的本质,还是投资品。

那么对于刚需来说,买一套房,就是最简单,最快速实现原始财富积累的方法。

所以,刚需买房最需要重视的一点,就是这套房子能不能给你带来实打实的财富增长。

现在这个时代,房地产的大风口已经过去了,虽然房价大概率还是会往上涨,但是涨幅已经没有以前那么快,闭着眼买房获利的年代,已经过去。

这个时代买房,已经开始讲技巧了。如果你买的这套房子,只是随着通货膨胀进行小幅度的价格增长,那么结合时间成本,你其实还是亏损。

所以,这个时代对于刚需来说,买房最大的目的,是能够跑赢通胀。

当然,刚需面临的最大问题,几乎都是资金不够,那么如何用有限的资金撬动最大的利益,就是我们今天要说的重点。

刚需买房的第一个原则,就是看地段。

很多人都问过我,自己手头资金不够/没有户口,要不要先回老家或者周边城市买一套?

我非常明确的告诉你,不要。

不要因为着急被抛下而随便上车,上对了车,是事半功倍,上错了车,就是事倍功半了。

什么决定商品的价格,价值?是供求关系,只有供求关系:稀缺最值钱。

看看厦门和重庆,你就会理解这个道理

图源:楼市团长

随着北上广深的恒者更强,核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。

举个例子,如果你在广州的珠江新城上班,即便你在南沙拥有10000平方米的住宅也不能代替你住在广州市中心的愿望。

而无论你是租房,分房还是买房,只要你还在珠江新城上班,你就必须住在广州市中心一定车程的距离内。

田园牧歌很美好,但他不稀缺。

只有拥有好位置、好学位、有规划、或者低于市场价的房子,它才值钱,毕竟人人都想要,它是稀缺资源。

当好位置的商品房成为稀缺资源,其投资属性定成为一种必然。

房子包括房屋,以及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值;而土地所具备稀缺性,决定了土地的投资价值。

房地产贵的不是房屋,而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。

在多数的三四线城市,房子不稀缺,居住属性为100%。但是没有人口涌入,纵然户型朝向再好,没有需求,又何来值钱之谈?

所以,值钱的房子,都在中国的一二线城市里。每年有源源不断的人口涌入一二线城市,就拿广州来说,每年新增50-60万人口,2030年人口预计较2019年将增加700万以上。

大量人口的涌入,带来了源源不断的需求,大城市房子的稀缺注定其投资属性将远远大于居住属性。

广州买哪里?

说完城市之间的区别,我们再说城市内部的区别。

如果有能力,我的建议是,尽量靠近市中心。

毕竟市中心每一年的土地出让幅度都是有限的,但是,随着每一年涌入市区工作、生活的新人口,这个需求仍在不断增加,这就造成了市中心的房源,是有需求,有市场的,它的供求是失衡的。

而且,市中心高度集中的资源,也赋予了周边楼盘一些不可替代性。最简单的例子就是越秀,为什么越秀的学位房价格一直居高不下,那是因为你想读这个学校,你只能来我这儿买。

当然,就目前来说,市中心的价格已经摆在那里了。越秀是最不值得推荐入手的,除非你真的对学位很执着。其次是荔湾,区位决定了它有大发展的可能性很小,做做居住区还是可以。

有几个区域可以着重考虑。

一是海珠,海珠这几年的发展速度突飞猛进。自从琶洲崛起之后,海珠发展速度一骑绝尘。但是从目前来说,在海珠面前仍有广阔天地,另外,海珠手里还攒着不少大牌没打。加上海珠现在的二手房价非常低,几乎与番禺、黄埔持平,所以,一些海珠的二手房,完全可以考虑入手。

海珠有几个区域是着重推荐的,首先是沥滘,一来大盘罗马家园就在旁边盘踞,生活氛围很好。其次,沥滘旧改已经提上日程,改造完成之后,前景可期。

沥滘

其次是赤岗,靠近琶洲,琶洲、万胜围一带目前已经没什么房源,如果这几年不新增供应,外溢到赤岗只是迟早的事。

第二个,是天河。买天河,往东买,别往北买。东圃、智慧城一带都不错,不过智慧城要等待的时间可能会比较长。

说完主城区,说说郊区。

郊区在我心中的排名是这样的:

黄埔>番禺>增城>白云>南沙,不要问为什么没有花都跟从化。

我觉得黄埔跟番禺都不用我多说了,黄埔买萝岗、科学城,番禺买万博、大石、番禺广场都可以。总之城市发展的大趋势摆在那里,基本不会有什么大问题。

白云是我个人比较不推荐的一个区域。首先它地价贵,莫名其妙的贵,而且因为地价太贵,导致产品做得乱七八糟。

区域价值上,白云也是属于高不成低不就的那种,广州的发展路线同样决定了它不会有大成就,也别巴巴地等机场跟棠溪站了,广州南站这个榜样还不够鲜活吗?

而且我打听了一下,买在白云的,几乎都是批发市场的老板,这是整个产业决定的。如果后期白云的批发产业衰落了,谁来接盘?中大布匹批发市场的教训还不够深刻吗?

最后说说增城和南沙。增城和南沙之争向来素有之,两个都是热门板块,两个都是前景广阔的排头兵,但是给我选的话,我会选择增城。

第一个原因,增城能够更好地承接主城区的外溢人口,这由2点决定,一是距离,二是不限购。

就我身边而言,已经有不少朋友在主城区上班,在增城居住,增城是实打实能够承接住这些外溢需求的,但是南沙不行,因为通勤时间太长。我身边买南沙的朋友,基本都用于投资,还没听过有谁在珠江新城上班,在南沙买房子住的。

这就赋予了增城第二个优点:有人接盘。

因为增城确实产生了居住需要,所以你买了房子,就算它涨幅慢,它最后也是能卖出去。但是南沙的居住需求太少了,你很容易处于一个被动的状态。风口来了,那自然是很好,但现在最糟糕的是,你不知道这阵风什么时候才会来。

说说第二点,不限购。这对增城而言是一个绝佳的优势,光是去年一年,涌入广州的常住人口就有40万人。这40万人都是没有广州户口的,那么他们想买房,有几个选择。

一是入户,但是入户有一定的门槛,我们就假设有一半的人达不到入户的门槛吧,那么他们可以选择第二条路,买满5年社保。

我们再假设,剩下的20万人里,有10万人真的辛辛苦苦坚持了5年,不中断社保入户。那么,半路放弃的这10万人里,如果想在广州买房,他们的选择只有两个:

从化or增城。

这是一道送分题啊朋友们。

所以,对于增城来说,每年新增的这些人口里面,就存在不少潜在客户了。

不过,如果想买增城跟南沙,要注意几个点。增城盯紧新塘作为基本面,像偏远的石滩、仙村,咱们就没必要去送人头了。至于南沙,盯紧蕉门买。总而言之,攻入一个发展中的区域,先占领它的中心总是没错的,毕竟地段为王,是永恒不变的真理。

刚需买房,不要死盯着价格

盯紧了大地段之后,咱们再来谈谈刚需买房的第二个原则:稀缺性。

房子的价值包含了两个部分:一个是房子本身,更重要的是房子附近的稀缺资源:比如学校、医院、江景、上班的便利程度。这些稀缺才是决定供求关系——价格的根本。

实在买不起,买入即将有暴击性的房源:如即将通地铁、即将建学校、即将有旧改的地点。

青年时期的能力、资源相对有限,形成成熟稳定的财富积累尚需时日,这个时候唯一有的就是时间和未来——以时间换生存的空间。

在大城市的年轻人只要走正路,收入、地位、财富、资源都是在年年增长,就算遇到了挫折,也可以相对容易的翻身再起。对于风险也有相对较高的抵御能力。

此时最适合的资产配置的原则是:增值快、高成长

在人的成长阶段,也是资产的初始滚雪球阶段,年轻人应更关注房产的升值属性,而不是居住属性。

要实现资产的快速增长,必须适当的加杠杆滚雪球,为后续的资产铺路。

同时,地段的通地铁、加电梯、改学位、旧改的利好是年轻人考虑的核心因素,也是年轻人时间换空间的资本。

回归于一套房能不能买,入手的价格笋不笋,并不只是取决于他是不是小区最低价,还有没有比他价格更低几万甚至几十万的房源,而是他和未来的价格的比较,如今入手价格是否有成长性、未来的房价还是否有大的空间。

现在是不是买房的时机

说完刚需买房的原则,咱们再来简单说说,现在是不是买房的时机。

现在行情不好,所以不少开发商都开始打折,很多人也会担心,我买了之后,会不会继续滑坡?

其实,无论是买房还是投资股票很多人总是“追涨杀跌”,市场冷清的时候害怕,市场狂热的时候不看价格恐慌性盲入。在行业内称之为群体的集体无意识。

房产的市场特点是小幅波动,而大涨期往往只有4-6个月。大涨期楼市如洪水一般,不仅笋盘难觅,而更是需要付出极高的溢价,同时意味着高位接盘的风险。

巴菲特有一句名言:别人恐惧时我贪婪,在别人贪婪时我恐惧。

房地产是典型的周期行业,真正的玩家都是周期的尊重者和顺从者:市场的冷淡期挖笋建仓,在市场的上涨期套利出货。

对于刚需买家,刚刚涨过一轮的城市或者正在上涨的城市,切勿跟风追高,死的人往往都在山顶上。没有跌过的板块儿最危险,大城市躺下的入手时机最安全。

对于刚需,买房不要想着抄底,或者买完第二天房价就能大涨,房子不涨就心里着急。

中国的地产有其独特的周期规律,或者说每隔几年就会出现一个买入的机会:

在调控最严厉的冷淡期,选一个有发展、有利好的板块,抓紧挖笋上车,买了房就耐心长持持有,跟随城市,跟随区域一起发展,一起享受城市发展和区域的红利。时间会给你充分的回报。

举个例子,其实当下,至少对于广州而言,在房地产的大周期就是一个非常好的满仓挖笋布局窗口期。

真正的高手都是长期思维,他们可以忍受战术上的痛苦,但不能接受战略上的被动。我们应该以更长的视角,用战术上的痛苦去换战略上的主动,争取人生最大的回旋胜利。

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